من خصائص سوقنا العقاري وجود فجوة بين حجم الطلب على المساكن والمعروض منها وخصوصا في المدن الرئيسية يقابله طلب حقيقي من المواطنين على الإسكان وشح في عدد المشاريع الاسكانية وقلة شركات التطوير العقاري وضعف في التمويل مع وجود سيولة كبيرة في السوق لم يتم استغلالها يضاف الى ذلك تفوق البناء الفردي واحتكار للأراضي. وقد فرضت القدرة الشرائية نفسها على قاعدة العرض والطلب وخالفت القاعدة التي تحكم أي سلعة حيث أصبح دخل الفرد هو المعيار الحقيقي لحركة السوق والإحجام عن التبادل العقاري بيعا وشراء بسبب عدم القدرة على مجاراة الأسعار في كثير من المدن والمحافظات وهذا ليس في مصلحة الجميع لأن ذلك يؤثر على الدورة الاقتصادية وتدوير رؤوس الأموال وتوفير منتجات تحقق الأمان للأسر السعودية. وقد نوهت خلال السنوات الماضية في عدة مقالات.. بأن القدرة الشرائية هي من يحرك السوق ويمثلها المستفيد النهائي حتى ان معظم من ظهرت أسماؤهم من المتقدمين للصندوق العقاري غير قادرين على شراء أرض أو بناء مسكن. وأصبح الرهان بين طرفي المعادلة المستثمر والمواطن مستمر كل حسب ما يراه ويريد أن يسير السوق حسب رغبته فالأول يريد أن يبيع بالسعر الذي يراه وهو على قناعة بأن الأسعار لن تنخفض بل سترتفع أكثر. والمستهلك النهائي توقف بسبب عدم توفر المنتجات أولا، وثانيا عدم توفر التمويل حيث وقفت البنوك موقف المتفرج طوال عقود وأحجمت عن الدخول في تمويل الأفراد بغرض الإسكان الى أن ظهرت شركات التمويل المرخصة والتي بدأت بقوة رغم عدم تنظيم السوق وبدأت تفرض نفسها وتقدم منتجات تمويلية تناسب الأفراد مما حرك مياه البنوك الراكدة وبدأت تجاري هذه الشركات. ومع الترخيص الرسمي الذي صدر عن مؤسسة النقد قبل أسبوعين لشركتين وبنكين لممارسة نشاط التمويل العقاري فلا شك بأنها خطوة إيجابية وبداية جيدة لدخول القطاع الخاص وزيادة حركة التداول في السوق العقاري وتحريك عجلة الاستثمار في مجال الإسكان وهذا سيفيد الكثيرين في توفير بدائل تمويلية كانت غائبة في السابق. هناك من يرى أن الترخيص لهذه الشركات وزيادة عددها قد يساهم في زيادة الأسعار عطفا على حجم الطلب الكبير على المساكن الذي يقابله قلة في المعروض وهذا سيكون صحيحا في حال كان سعر المنتج سواء الأرض أو العقار الجاهز في متناول المستفيد النهائي لذا فان قاعدة العرض والطلب ستصطدم بالقدرة الشرائية حتى لو توفرت المنتجات ووسائل التمويل. والمستثمر الذكي وفي مقدمتهم المطور العقاري والممول هو من يعمل على ابتكار منتجات سكنية تتلاءم مع الحاجة الفعلية للمستفيد النهائي من مساحة وموقع وسعر والمساهمة في توفير وسائل التمويل المناسبة والمنافسة وبفوائد معقولة وفترات سداد أطول.