كثرت الدعاوى المرفوعة لدى المحكمة الإدارية بمكة المكرمة تظلمًا من تقديرات العقارات التي تم نزع ملكيتها لصالح المشروعات التطويرية سواء في المنطقة المركزية أو غيرها. وكشفت مصادر مطلعة لـ»المدينة» عن أن الدعاوى زادت على 500 دعوى، مشيرة إلى أنه تم البت في 200 دعوة فيما لا تزال البقية قيد الدراسة والنظر، مفيدة بأن المحكمة تستقبل يوميًا العشرات من الدعاوى. «المدينة» حاولت الوقوف على الأسباب الحقيقية وراء هذا الحجم الكبير وغير المسبوق من الاعتراضات من خلال آراء الخبراء العقاريين وبعض أعضاء لجان التقدير والمسؤولين في الجهات الحكومية المعنية . غياب المنهجية من جهته أكد رئيس اللجنة العقارية بغرفة مكة المكرمة الشريف منصور أبو رياش أن من الأسباب التي أدت إلى ارتفاع معدلات الدعاوى المرفوعة ضد الجهات الحكومية النازعة للعقارات عدم اتباع منهجية واضحة في تقدير العقارات، وقال هناك بعض العقارات تقدر بنصف قيمتها السوقية والبعض الآخر بثلثي القيمة؛ لعدم إلمام بعض أعضاء اللجنة بواقع السوق العقارية»، مشيرًا إلى أهمية إعادة النظر في نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة وإبعاد الجهة صاحبة المشروع من عضوية لجنة التقدير ووضعها كعضو مراقب فقط أو إشراك صاحب العقار المنزوع في اللجنة من باب العدل والإنصاف. وشدد على أهمية اختيار أعضاء اللجنة من الخبراء وحثهم على الاستفادة من آراء الخبراء العقاريين المعنيين وعدم الاستعجال في التقدير إلا بعد دراسة واقع السوق والإلمام بأسعار السوق حتى تكون التقديرات منصفة وعادلة. وضرب الشريف أبو رياش مثالًا بتقدير بعض العقارات في شارع إبراهيم الخليل (ميدان باخطمة) حيث قدرت لجنة تقدير العقارات سعر المتر ما بين 25 إلى 35 ألف ريال في حين أن القيمة السوقية العادلة هي ما بين 80 إلى 90 ألف ريال؟! تأخر صرف التعويضات وأشار إلى أن من الأسباب التي أدت لارتفاع حجم الدعاوى التأخر في صرف التعويضات لأكثر من عامين، مؤكدا أن هذا التأخر ألحق ضررًا بالغًا بأصحاب العقارات المنزوعة خاصةً وأن بعض المستفيدين منها هم من الأرامل والأيتام والقصر، مؤكدًا أن خادم الحرمين الشريفين أبرأ ذمته باصدار هذا النظام ووضع الأمانة في عنق من يقومون بالتقدير والتنفيذ. إجراءات روتينية وأيده الرأي عضو لجنة تقدير العقارات السابق أسامة فرغلي، مبينا أن من أسباب زيادة حجم الدعاوى التأخر غير المبرر في صرف التعوضات، مشيرًا إلى وجود إجراءات روتينية كثيرة تحول دون صرف التعويضات خلال فترة زمنية وجيزة إضافة إلى أن الجهات النازعة لا تكتفي بصكوك إثبات الملكية والكروكيات الأرضية والجوية (رفع المساحة) بل تطالب بتطبيق أطوال الأضلاع في صك إثبات الملكية وهذا الإجراء يحتاج لمدة زمنية طويلة تكون الأسعار قد ارتفعت خلالها وهو ما يحمل ميزانية الدول أعباء مالية إضافية كبيرة ضبابية الرؤية وأرجع شيخ دلالي العقار بالعاصمة المقدسة حسين محمد العمري كثرة الدعاوى لعدم وضوح الرؤية وعدم وضوح آلية عمل لجنة تقدير العقارات إضافة إلى جهل العديد من أصحاب العقارات المنزوعة بحقوقهم في الاعتراض على قرارات اللجنة ولجوئهم إلى الجهة النازعة على أمل إنصافهم في حين أن نظام نزع العقارات للمنفعة العامة أعطاهم الحق في الاعتراض على التقدير خلال ستين يومًا من تاريخ إبلاغهم بالتقدير. وأشار العمري إلى أن من الأسباب أن لجنة التقدير مشكلة من سبعة أعضاء خمسة منهم من الجهات الحكومية واثنين من العقاريين من أصحاب الخبرة، قائلا:»الكفة غير متوازنة وفي أسوأ الظروف يفترض أن تكون اللجنة مشكلة من خمسة أعضاء ممثلين الإدارات الحكومية وخمسة من أصحاب الخبرة من أجل إيجاد توازن داخل اللجنة». وأضاف إن من العدالة إبعاد الجهة النازعة للعقار من التقدير ووجودها كمراقب، قائلا:»ليس من المعقول أن تكون هي النازع والمقدر في نفس الوقت». وبين شيخ دلالي العقار أن من الأسباب كذلك عدم تأهيل أعضاء لجنة التقدير فمعلوم أن ممثلي الجهات الحكومية المعنية ليسوا مؤهلين لتقدير العقارات وليسوا من أصحاب الخبرة وكان من المفترض إعطاؤهم دورات تأهيلية للإلمام بواقع سوق العقار مشيرًا إلى أن من جملة الأسباب كذلك التأخر في صرف التعويضات والذي قد يصل إلى أكثر من عامين صعوبات التقدير وأوضح أمين العاصمة المقدسة الدكتور أسامة بن فضل البار أن الأمانة واجهت صعوبات في تقدير العقارات المنزوعة لصالح مشروع توسعة طريق الخنساء بسبب اعتماد وزارة المالية تنفيذ المشروع على مراحل. وقال:»كلما تم اعتماد مرحلة وتقدير عقاراتها وهدمها والبدء في صرف التعويضات ارتفع سوق العقار ويقوم أصحاب العقارات برفع دعاوى ويحصلون على أحكام بإعادة التقدير بأسعار مرتفعة مما يدفع الأمانة إلى المطالبة مجددًا بصرف تعويضات وهذا الأمر ساهم بشكل كبير في زيادة تكاليف تنفيذ المشروع وحجم الأموال المقدرة للعقارات». وأضاف البار: إنه لو تم تنفيذ المشروع مرةً واحدةً لأدى ذلك إلى إنجازه في وقت قصير ولما اضطر الأهالي إلى المطالبة بإعادة التقدير لأن سوق العقار في ارتفاع مستمر. تأخر المخصصات المالية وكشف مندوب وزارة النقل في رده على الدعاوى المرفوعة ضد وزارته لدى المحكمة الإدارية بمكة المكرمة من قبل المواطنين الذين تمَّ نزع ملكية عقاراتهم لصالح مشروع محطة قطار الحرمين ـ اطلعت «المدينة» على صورة منه من خلال الأحكام الصادرة لأصحاب العقارات والقاضية بإعادة التعويض ـ عن أن التأخر في صرف التعويضات يعود إلى أعمال لجان التعويض وتأخر المخصصات المالية المعتمدة للمشروع من وزارة المالية. الاستعانة بالمختصين فيما يرى شيخ طائفة المقاولين ـ السابق ـ إبراهيم أمجد بن حسين أن المشكلة ترجع إلى عدم وجود أسس ومعايير واضحة في تقدير العقارات والاعتماد على أصحاب الخبرة لم يعد نافعًا ومجديًا في عصر التقنية والتطور وكان من المفترض الاعتماد على المختصين وتقديم العلم على الخبرة ومعروف أن نظام التقدير منذ أربعين عاما وهو قائم على الخبرة والتي تعد مجدية. وأشار بن حسين إلى أن الخبرة التي يعتمد عليها الآن تكون على صاحب مكتب عقار عبارة عن «دكان صغير» لا تتجاوز مساحته عشرة أمتار، ويعمل صاحبه في بيع وتأجير العقار فهل هذه هي الخبرة المطلوبة؟. واكد أن رجال التقدير لم تنصف أهل مكة منذ أربعين عامًا وكان الأهالي في السابق يقبلون بالتقديرات على مضض ولكن الآن في ظل التطور وارتفاع مستوى الوعي أصبح الناس أكثر حرصًا على حقوقهم وإن اضطروا إلى رفع الدعاوى أمام القضاء. ارتفاعات دورية من جانبهما أكد المحاميان والمستشاران القانونيان محمد بن نهار الرويس ورامي عطاالله المطيري أن أسعار العقار بمكة المكرمة تشهد ارتفاعات دورية بسبب حجم السيولة التي تضخ في هذا السوق نتيجة المشروعات التطويرية الكبيرة التي تنفذ حاليًا مشيرين إلى ان المادة الرابعة والعشرين من نظام نزع ملكية العقار للمنفعة العامة أجازت لأصحاب العقارات المنزوعة التظلم من تقدير عقاراتهم إذا شعروا بالغبن وعدم الإنصاف. وبين الرويس والمطيري أن هذه المادة دليل على حرص الدولة على إنصاف أصحاب العقارات والتحوط من هضم حقوقهم موضحين أن التأخر في صرف التعويضات يقود إلى التظلم من التقدير لأن الأسعار في السوق تكون قد تجاوزت التقدير السابق للعقارات المنزوعة مما يستوجب قيام الجهات النازعة بسرعة صرف التعويضات حال تقديرها وهدمها لأن التأخر حمل ميزانية الدولة أعباء مالية إضافية. المزيد من الصور :