بعد أن تملّكت منزل الأحلام وتمكنت من الاستفادة من برامج الادخار المُعفاة من الضرائب، حان وقت استثمار أموالك التي عملت بكدّ لكسبها في سوق العقارات النشط. إليك بعض الأمور التي يجب أن تأخذها في عين الاعتبار قبل القيام بهذه الخطوة المهمة. لعلّ العاطفة لعبت دوراً عند اتخاذك قرار شرائك منزلك، إذ اخترت منطقة مُعيّنة لطالما رغبت الإقامة فيها، لكن لا بُدّ أن تبني استثمارك القادم على الأرقام، فالاستثمار العقاري هو بمثابة مجازفة كبيرة، إذ يُمكن أن تُصبح أصول العقار غير سائلة. وتعتمد عائدات الاستثمار العقاري على عنصرين أساسيين، ألا وهما نموّ رأس المال والعائدات من الإيجار. وتجدر الإشارة إلى أنّ تحديد هدفك الاستثماري بادئ الأمر هو خطوة بالغة الأهمية، لتتمكن من معرفة العائد الذي ستحصل عليه بناءً على أسلوب الاستثمار الذي تفضله، سواء عبر الشراء على الخريطة أو من المشاريع القائمة. في المقام الأول، قد تختار كمُستثمر الشراء على الخريطة للاستفادة من الزيادة المتوقعة لرأس المال خلال فترة التشييد. وقد ترغب حتى بالبيع والاستفادة من هذا النموّ قبيل الانتهاء الفعلي من البناء، وبالتالي التقليل من حجم رأس المال المُقيّد. إلا أنّ هذه الخطوة محفوفة بالمخاطر، لأنك ستبقى مُلزماً بخطة الدفع حتى لو شهد السوق انخفاضاً في الأسعار، وقد تُضطر الى خسارة مبلغ كبير عند البيع إذا لم تكن قادراً على متابعة تسديد الأقساط. وحظي هذا النوع من الاستثمار برواج كبير في دبي على مدى السنوات الـ 15 الماضية، لكن إدخال قوانين لضبط سوق إعادة بيع العقارات على الخريطة، كوضع حدّ للأقساط المدفوعة ونسبة استكمال المشروع قبل البيع، ساهمت في الحدّ من أنشطة المضاربة نوعاً ما. كبديل لذلك، قد يختار البعض الاستثمار في العقارات الجاهزة باعتبارها وسيلة للحصول على عائدات مجزية على رأس المال بدلاً من مجرد ادخاره في البنوك. ويتحقق ذلك عن طريق عائدات الإيجار على العقار. وفي كثير من الأحيان، يصاحب هذا النوع من الاستثمار نموّ في رأس المال على المدى الطويل، لكنّه بطبيعة الحال ليس مضموناً. كما أنّ احتمال الحصول على عائد التأجير يجعل من شراء عقار جاهز خطوة أقل خطورة مقارنة بالشراء على الخارطة، بحيث يتحقق المكسب من خلال نموّ رأس المال. وفي بعض الحالات، يمكنك البدء بجني المال على الفور إذا كان العقار مؤجراً وقت الشراء. وإذا كنت بصدد شراء عقار عبر الرهن بهدف التأجير، فمن الحكمة ضمان أن يكون المستوى المتوقع للإيجار كافياً لسداد أقساط الرهن العقاري. وبهذه الطريقة، حتى لو انخفضت أسعار سوق البيع فلن تُضطرّ الى البيع بخسارة. وبدلاً من ذلك، يمكنك الاستمرار في التمتّع بدخلك الشهري والحفاظ على التدفق النقدي لحين تعافي القيمة السوقية، وبحيث يمكنك البيع وتحقيق ربح. وأشار تقرير صدر مؤخراً عن موقع REIDIN المُتخصص بخدمات ومعلومات السوق العقاري أنّ عائدات التأجير يمكن أن تمثل 40% من إجمالي العائد على الاستثمار العقاري على المدى الطويل، مما يجعلها عنصراً أساسياً في تركيبة العائدات. إذا كنت مبتدئاً في مجال الاستثمار العقاري أو ميزانيتك محدودة، قد تكون خياراتك محصورة بعدد معيّن، إلا أنّ هذا لا يعني بطبيعة الحال أنّك لن تتمكن من الحصول على أفضل العقارات. ليس من الغريب أن يعتبر المُستثمر المبتدئ أنّ الفلل وشقق البنتهاوس هي الاستثمارات الأكثر ربحية، نظراً الى ارتباطها بمفهوم الترف والفخامة، إلا أنّ هذا ليس صحيحاً في معظم الأحيان. ولنفترض أنّك تهدف من خلال استثمارك هذا إلى تنمية رأس المال، تشمل الخيارات المتاحة لك في البرج عينه على سبيل المثال وحدات الأستوديو وشقة بغرفة نوم واحدة، شقة بغرفتي نوم، شقة بثلاث غرف نوم أو شقة بنتهاوس. من المهم أن تُدرك أنّ معدلات نمو رأس المال على المدى المتوسط والطويل ستكون هي نفسها ضمن البرج الواحد لجميع الوحدات، حتى ولو تفاوت مستوى جاذبيتها. لذلك، لا داعي للقلق إن كنت غير قادر على تحمّل كلفة شراء شقة بنتهاوس حالياً. وفي الواقع، قد يكون شراء شقق بغرفة نوم واحدة الخيار الأذكى بحيث تكون احتمالية تأجيرها أكبر وأسرع. وحتى إذا كان بمقدورك تحمل كلفة شقة بنتهاوس، قد يكون من الأفضل تقسيم الاستثمار لشراء شقق بغرفة نوم واحدة. وإذا سنحت لك فرصة الشراء من البائع نفسه فقد تحصل على خصم لشرائك عدة وحدات، كما يتيح لك ذلك بيع جزء من إجمالي الاستثمار الخاص بك إذا لزم الأمر، وبالتالي يُصبح مجموع استثماراتك أكثر سيولة. وقد يُقلّل الاستثمار بهذه الطريقة من الرسوم المرتبطة بالشراء، ففي المملكة المتحدة على سبيل المثال، يتم فرض مستويات مختلفة من ضريبة التملك اعتماداً على سعر الشراء. وعند النظر إلى أحدث تقارير العقارات الذي أصدره دوبيزل (الرسم البياني 2)، نرى أنّ الشقق بغرفة نوم واحدة في مرسى دبي كانت الأكثر رواجاً في عام 2015، مع تسجيلها لأكثر من 6 ملايين عملية بحث، في إشارة واضحة إلى أنّ سوق الوحدات المفردة هو الأكثر سيولة. ويتم إدراك القيمة الحقيقية لنموّ رأس المال الخاص بك فقط عند بيع الأصول مستقبلاً، لذا فإن الشراء في منطقة ستحظى بشعبية كبيرة وقت البيع هو أمر لا بُدّ من وضعه في الحسبان. فعلى الرغم من أنّ مرسى دبي هي المنطقة الأكثر رواجاً اليوم، فهل ستُحافظ على هذه الجاذبية عينها خلال العشر سنوات القادمة؟ لذا من المهم جداً أن تُدرك الأفق الزمني لاستثماراتك قبل الشراء. ومن جهة أخرى، لنفترض الآن أنّك تسعى إلى تحقيق دخل فوري من خلال عائدات الإيجار، لا بُدّ لك من البحث بين أفضل المناطق رواجاً بين المستأجرين، وذلك لا يعني بالضرورة الوحدات الأكبر أو المناطق الأرقى. فإذا تطلّب الأمر شهراً لإيجاد مستأجر، فذلك يعني أنك بحاجة الى رفع قيمة الإيجار بنسبة 9% للتعويض عن خسارة هذا الشهر. وبعبارة أخرى، ستفقد أكثر من 8% من الدخل السنوي الإجمالي عن كل شهر يبقى فيه عقارك شاغراً. ومن المدهش أنّ الكثير من مُلاك العقارات في دبي يُفضلون ترك ممتلكاتهم شاغرة عوضاً عن الموافقة على تأجيرها على الفور بسعر السوق أو أقلّ قليلاً. ويعود ذلك في كثير من الأحيان إلى تعلّقهم باستثماراتهم وعدم رغبتهم في التفريط بها. لن يخسروا من اعتبارهم إن قبلوا عروض أقل من السعر الأولي، ولكن في الواقع سيخسرون المال عن كل يوم تبقى فيه عقاراتهم شاغرة. لذا يجب التذكر بأن الاستثمار هو محض أرقام. وكقاعدة عامة، قم بالبحث في المناطق التي تحظى بإقبال كبير من المستأجرين بغض النظر عن حجمها وعدد المشاريع التي تحتضنها. وإذا نظرنا إلى أحدث تقارير العقارات الذي أصدره دوبيزل عن المجتمعات السكنية الأكثر بحثاً للاستئجار، نرى أنّ مرسى دبي كانت أكثر المناطق رواجاً في عام 2015، مع أكثر من 68 مليون عملية بحث. والسيد ريتشارد جولي هو مستشار سابق في الأوراق المالية والاستثمار في هيئة الرقابة المالية في لندن، ويرأس حالياً القسم العقاري في موقع دوبيزل الذي عمل فيه لمدة ست سنوات. وتشمل مهامه اليومية تقديم المشورة وتدريب الشركات العقارية على أفضل ممارسات التسويق ومفاوضات المبيعات.