متابعات(ضوء):لازال قرار فرض رسوم الأراضي الذي اصدره مجلس الوزراء مجال أخذ وجذب بين المتخصصين في المجال العقاري وكتاب الشأن العقاري، فهو حديث المجالس والمكاتب والاستراحات، ويسرنا أن نجمع لكم هنا بعضاً مما نشر حول هذا الموضوع، من قبل كتاب ومغردين: إضغط على الصورة لمشاهدة الحجم الكامل إضغط على الصورة لمشاهدة الحجم الكامل إضغط على الصورة لمشاهدة الحجم الكامل إضغط على الصورة لمشاهدة الحجم الكامل ما خيارات طالب السكن بعد «الرسوم»؟ /عبدالحميد العمري* كانت خيارات الباحث عن تملك سكنه قبل إقرار الرسوم على الأراضي، واحدة من اثنتين، إما الرضوخ لاشتراطات وتحكم جانب العرض، والاستسلام التام أمامها بدءا من نوع المسكن، وانتهاء بالسعر المتضخم المجحف! وإما البقاء تحت رحمة الجانب نفسه، ولكن في خانة أخرى اسمها حفرة الإيجار. لكن بعد أن بدأت حلول فاعلة في الظهور، لعل أهمها على الإطلاق المتمثل في إقرار الرسوم على الأراضي البيضاء، الذي يستهدف تفكيك صخرة الاحتكار، وما نتج عنها من اختلال تام بين قوى العرض والطلب، وتوالي قدوم بقية الحلول الأخرى المتركزة على إعادة تنظيم سوقي الإسكان والعقار، ووضعهما تحت السيطرة وتطبيق الأنظمة والتشريعات، التي ستحولهما من مجرد فقاعة سعرية ألحقت أشد الأضرار بالاقتصاد الوطني والمجتمع، إلى سوق أكثر تنظيما تنعكس إيجابا على البلاد والعباد. هل سألت نفسك يوما؛ ما الذي وقف بينك ومعك أسرتك وبين أن تمتلك مسكنا يؤويكم بقية الحياة؟ هل هو غلاء الأسعار الذي ظل يتفاقم أمام ناظريك بوتيرة مجنونة غير مسبوقة؟ ويقينا في داخلك؛ يؤكد لك أن رداءة تنفيذ وبناء تصميم هذا المسكن مقابل فداحة ثمنه، لا تعني في حقيقته إلا غبنا جائرا لحقك وحق أسرتك عليك؟ ويعني أيضا أن اضطرارك لتحمل أعباء قروض مصرفية طائلة، واستقطاع سداد أقساطها لأكثر من نصف دخلك طوال ما بقي من حياتك، ولقاء هذا البون الشاسع بين منتج سكني رديء التنفيذ من جهة، وثمن باهظ جدا لهذا المنتج السكني بصورة مبالغ فيها، قد لا يستحق كقيمة عادلة وحقيقية عشر سعره السوقي من جهة أخرى. وما الذي أجبرك على القبول بالمذاق المر (الإيجار)، إلا ما هو أكثر مرارة منه (غلاء الأسعار وقهر الديون)؟ صبرت مرغما عنك لا بطولة منك طوال تلك السنوات الخوالي، ورأيت وما أصعب ما رأيت أن طريقك ومعك أسرتك الحبيبة، قد ضاقت ثم ضاقت عليه وعليكم الأرض بما رحبت، وظننتم أنه لا ولن يفرج هذا الضيق في المعيشة! فما العمل؟ وماذا بيد قصرت حيلتها أمام ما لا حول لها عليه ولا قوة؟ عجزت تماما تحت جدران عالية وصلبة البناء، أعمى عيني مَن شيدها وأصم أذنيه الجشع والطمع، الذي لا قبل لأحد به من المغلوب على أمرهم! ما أكثر ما كتب وما تم قوله حول تفسير وإيضاح أسباب وعثاء أزمة الإسكان والعقار، حتى أتى أخيرا الفرج، وبدأ أول الحلول الحقيقية في الظهور والسيطرة (نظام الرسوم على الأراضي البيضاء)، لتنقلب الحال إلى حال أخرى لم تكن في الحسبان، ولينتج عنها بدء اتساع وتعدد خيارات طالب السكن، مقابل انحسارها بالنسبة لجانب العرض، فإما أن يطور أرضه ويعرضها للبيع، وإما أن يتخارج منها فيأخذها من لديه القدرة على إحيائها وإعمارها كما أمر رب العالمين، فلم يعد لمنطق (الأرض لا تأكل ولا تشرب) مجالا للحياة أكثر مما مضى، وما نظام الرسوم على الأراضي إلا ليقضي على هذه (الفكرة) التي أكلت وشربت خيرات البلاد والعباد، تاركة خلفها أزمات اقتصادية ومالية واجتماعية هي ما نشاهده اليوم في أزمة العقار والإسكان الخيارات المتاحة الآن أمام الباحث عن تملك مسكنه، تبدأ من اللحظة بالتعدد والاتساع، وشهرا بعد شهر ستتعدد وتتسع بمشيئة الله تعالى. ذلك أن السياسات والإجراءات الأخيرة التي تم اتخاذها، ستؤدي إلى تحرير الأراضي والعقارات من سيطرة الاحتكار، ومن ثم إلى إسقاط تضخم أسعارها المبالغ فيه، والعودة بها إلى مستويات مقبولة من حيث دخل المواطن، وقدرته على الاقتراض اليسير بما لا يدخله في دهاليز ضنك المعيشة، وسوء المنقلب مستقبلا فيما لا طاقة ولا قدرة له ولا أسرته على التعايش معه. انتظار الباحث عن سكن، ودراسة خياراته الممكنة وغير المكلفة هو المدخل الرئيس الآن لأي قرار يزمع اتخاذه، فمن حقه اليوم وغدا البحث عن شراء المسكن الأنسب بالنسبة إليه، لكن وفق قدرة دخله وحاجته وحاجة أسرته، وبالسعر العادل الذي لا شك أنه سيراه ـــ بمشيئة الله ـــ قريبا أدنى بكثير من الأسعار المبالغ فيها اليوم، وفترة بعد فترة سيرى المواطن كيف أن منتجات سكنية وخيارات أكثر، ستصبح أمامه متاحة دون قيد أو شرط من قوى الاحتكار، وعندها يمكنه اتخاذ القرار الذي لا يرهقه ماديا، وفي الوقت ذاته، يمتلك مسكن العمر الذي طالما حلم به. دع عنك مقولات بيت المرحلة، والقبول قسرا بأسعار السوق، وغيرها من مقولات وضعت بذورها وزرعت في حقبة سيطرة الاحتكار، فحينما تعود السوق إلى سيطرة قوى المنافسة رغما عنها، وتتخلص من قبضة الاحتكار، سيكون لها شأن آخر! فحينما يستأجر المواطن مسكنه المناسب بتكلفة لا تتعدى نسبتها من دخله السنوي سقف 20 إلى 25 في المائة من دخله، ويبدأ في منظور الأعوام التالية في البحث عن تملك مسكنه المناسب، ومن ثم يقرر الشراء بما تتجاوز تكلفة أقساط تملكه النسبة ذاتها أعلاه أو أدنى منها، فهذا يعني سهولة المعيشة، وتوافر متطلبات التنمية المستدامة الشاملة، لا كما هو قائم اليوم في ظروف بالغة التعقيد على المستويات المعيشية والتنموية كافة؛ أن يدخل الفرد وأسرته نفقا مظلما إما أن يتحمل تكلفة إيجار مسكنه، بما تفوق نسبة استقطاعها من دخله السنوي أعلى من 50 في المائة، وقد تصل إلى أعلى من 75 في المائة! وإما تستقطع النسبة ذاتها مقابل تملكه مسكنا لا شك أنه أدنى من الوفاء باحتياجاته المعيشية والأسرية. إن الخيارات المتاحة أمام المشتري في الوقت الراهن، ومع اتساعها وتعددها قريبا، هي المكسب التنموي الذي لا يجب التفريط فيه مهما بلغت إغراءات (الهاربين) من ضربة الرسوم على الأراضي، فالوقت الآن في مصلحتك، على العكس تماما ممن كانوا إلى ما قبل أيام معدودة، يتغنون بـ(الأرض لا تأكل ولا تشرب)، وما هي إلا أقل من عام إلا رأيتها تأكل وتشرب ما في أيديهم من فوائض هائلة جدا لأرباح تضخم أسعارها دون أدنى جهد منهم، لم تكن لولا وجود غمامة سوداء للاحتكار على بياض أراض قفار شاسعة المساحات داخل المدن والمحافظات. وحتى ذلك الموعد القريب؛ سترى القوم يهرولون في كل صوب واتجاه، بحثا عن مشترين بأي سعر (آني) يقلص خسائر انخفاض تلك الأرباح المضاعفة، فلا تكن أنت الضحية الأخيرة، وكن واعيا كل الوعي، ومدركا كل الإدراك، أن خصم المحتكرين والمضاربين وسماسرة العقار في الوقت الراهن هو الدولة، وهو الخصم الذي لا قبل لهم به، مهما بلغت قوتهم ونفوذهم، وما عليك إلا أن تقتنص ثمار الإصلاحات الأخيرة كما يتوافق مع قدراتك من حيث الدخل، وكما يتوافق مع احتياجاتك المعيشية والأسرية، وللحديث بقية في كيفية التفاوض والبحث عن المسكن الذي يلائمك. والله ولي التوفيق. بماذا يقاس نجاح التمويل العقاري..؟ /د. حمزة السالم ** متى أصبحت الفائدة على التمويلات العقارية في بلادنا مقاربة للفائدة على السندات الحكومية السعودية، فهنا يسجل نجاح باهر للتمويلات السكنية في بلادنا. فاليوم السندات الحكومية الأمريكية لثلاثين عاماً تدفع فائدة مقدارها 3 %. والقرض التمويلي السكني لمدة 30 عاماً، يدور حول 3.75 %. بينما القرض السكني في بلادنا يدور حول 7.5 %.. فالمواطن الأمريكي يمكنه أن يقترض مبلغ 500.000 يسددها خلال 25 عاماً بدفعة شهرية مقدارها 2570 ويكون مقدار مجموع الفوائد لهذا القرض هو 271.196. بينما نفس القرض والمدة تكلف المواطن السعودي دفعة شهرية مقدارها 3695 وينتهي من سداد قرضة وقد دفع فوائد تبلغ 608.486 أي أن السعودي يدفع فوائد على قرضه السكني أكثر من الأمريكي بما يقارب مرتين ونصف. وقد يقال إن الدول المتطورة التي حققت ذلك لأبنائها، لم تصل لذلك في عام أو عامين. فأقول ونحن قادرون على أن نصل لذلك في أقل من عام، بالرغم على اتساع الفجوة بيننا وبينهم في فهم الديناميكية التمويلية في القطاع العام والخاص وفي المجتمع كذلك. فالجهاز الحكومي عندنا معطل فيه ثروات هائلة لديه بسبب عدم محاولة الإبداع والابتكار. وحل ذلك يكمن في الاستغلال الأكمل للموارد، وعدم إهدارها من غير مستفيد لها في المجتمع. وهو ما يسمى في الاقتصاد «الوزن الميت» لأنها أرباح تضيع على الدولة والمواطن والبنوك. وسر الاستغلال الأمثل في التمويلات، هو النظر إلى الكلفة التي جعلت المواطن السعودي يدفع فوائد مضاعفة مرتين ونصف عن المواطن الأمريكي، رغم أن أرضية الفائدة عندنا وعندهم واحدة. (وإن كان كلفة النقد عندنا أعلى بـ75 نقطة تقريباً وهو الفرق بين السايبر والايبور). ولتقريب الفكرة، فلو افترضنا أن شخصاً اشترى سيارة من دبي بمبلغ 100 ألف. فوجد أن قيمة السيارة 90 ألفاً والعشرة آلاف الزيادة هي قيمة توصيلها لحائل مثلاً. فمعرض السيارات لا يتربح من التوصيل لأنه متعاقد مع شركة نقل. فإن طلبت منه تسليم السيارة لك في دبي، وذلك لتوفر وسيلة مجانية عندك أو أقل كلفة لنقل السيارة. بل قد يتوفر لك وسيلة نقل توصل لك السيارة لحائل، ويعود توصليها عليك بأرباح بدلاً من الكلفة. فالجميع هنا رابح، ولن تكون هناك ثروة مهدرة، أي «وزن ميت». فربح معرض السيارات لن ينقص، بينما نقصت الكلفة عليك بمقدار عشرة آلاف أو أكثر. فلو كنت ستشتري 100 سيارة فأنت الآن قادر على شراء 110 سيارة، ففي الواقع الربح كذلك أكبر لصاحب المعرض. وهذه هي نفسها قصة كلفة الفائدة. فمعدل 7.5 % الذي تحتسبه البنوك على القروض السكنية لمدة 25 عاماً يمكن تخفيضه إلى أقل من 4 % وذلك بتحمل الحكومة كلفة البنك التي لا تكلف الدولة. فالجهاز الحكومي عموماً فيه إهدار عظيم في طاقته الإنسانية والمالية والسلطوية. فهو يئن من انخفاض الإنتاجية بسبب البطالة المقنعة أو بسبب عدم توجيه الموظفين للإنتاجية، بطرق مبتكرة. وفيه كذلك إهدار لاستغلال درجته الإئتمانية. فالضمانات لا تكلف الدولة شيئاً يذكر، وذلك بمجرد استخدام اسمها كضامن، فإذا أضيف لذلك هندسة نموذج مالي لوديعة تعمل كضامن وكاستثمار، فإن الضمانات قد ترجع بعوائد للدولة. فمتى ضمنت الدولة القروض والمنزل، سقطت نسبة ذلك من قيمة الفائدة. والتحوط ضد مخاطر الفائدة ممكن بهندسة مالية غير تقليدية، بعيداً عن المتبع عندنا في بنوكنا. فالدولة لديها فائض مالي عميق يمكنها أن تفعل ذلك بأرخص الكلفة أو حتى بلا كلفة. فما البنوك العالمية أكثر من حكومتنا سيولة. فما الذي يجعل البنوك العالمية تتكسب من تحملها مخاطر التحوط للغير، بينما لا تستطيع حكومتنا تحمل كلفة تحوطها. هذا تبذير واضح وغير مبرر لموارد الدولة المالية، يتحمله المواطن، وغالباً لا تفوز به البنوك المحلية بسبب هزالة هندسة موديلات التحوط لديها. فمتى زالت نسبة كلفة مخاطر تغير الفائدة عن البنوك والمخاطر الائتمانية، فيبقى في الفائدة البنكية كلفة التشغيل التي تنتج عن التمويلات. أي الكلفة التي لم تكن لتتحقق لولا القرض. وهذه كذلك يمكن حلها عن طريق التأمينات والتقاعد وبعض الوزارات الأخرى، بأساليب وطرق متنوعة. فما بقي للبنك إلا أن يضع كلفة النقد وهو السايبر وعليها ربحه الصافي وجزئية الكلفة الثابتة عليه، وحتى الأخيرة يمكن التفاوض فيها كذلك. إن من السهولة بمكان، أن نخفض كلفة غالب التمويل السكني لأكثر من النصف فلا يتحمل بذلك السعودي كلفة لامتلاك منزله أضعاف ما يتحمله الأمريكي، فهل نحاول أن نستمع فقط، ولا ننتظر إلى أن تسبقنا دول ثم نحاول إدراكها. فوالله يجب أن نتزحزح من الجمود التمويلي التقليدي المكلف جداً لخزينة الدولة والمهدر لثرواتها السيادية والمالية. رسوم الأراضي البيضاء: من ينقذ ملاّك المساحات الصغيرة؟! /د.محمد بن عبدالله العوين** يُمثِّل يوم الاثنين 11 من شهر صفر من عام 1437هـ حيث وافق مجلس الوزراء الموقر برئاسة خادم الحرمين الشريفين الملك سلمان بن عبد العزيز - حفظه الله - على مشروع رسوم الأراضي البيضاء يوماً مشهوداً في سجل سعي الدولة الحثيث لحل مشكلة الإسكان عن طريق فرض رسم بمقدار اثنين ونصف من قيمة الأرض سنوياً؛ بهدف التعجيل بالإفادة من الأرض؛ إما بإعمارها أو ببيعها. وقد استبشر ملايين المواطنين بهذا القرار وينتظر الكثيرون صدور اللائحة التنفيذية التي ستحدد معايير تقدير قيمة الأرض والبرنامج الزمني لتطبيق الرسم بشكل تدريجي والضوابط اللازمة لضمان تطبيقه بعدالة ومنع التهرب من دفعه. ولو دققنا النظر في مساحات كبيرة من الأراضي المسوّرة وغير المسوّرة داخل النطاق العمراني، أو ربما داخل الأحياء السكنية أو على شوارع رئيسة لوجدنا أن أصحابها قد احتفظوا بها سنوات طويلة؛ من أجل تضاعف ثمنها عشرات المرات عن قيمة الشراء الأولى، وهذا الأمر يصد المستثمر عن تلك المساحات وتبقى بيضاء مشوهة خالية من البناء والحركة والتنظيم وسط المدينة وفي أحيائها العميقة أو على شوارعها الرئيسة. وبالنظر إلى خارج المدن نجد المخططات البيضاء المعروضة للبيع التي لم يبذل مالكها أو مالكوها جهداً يذكر لتطويرها والسعي لتوفير الخدمات فيها؛ كالسفلتة والكهرباء والمياه والهاتف والصرف الصحي ونحو ذلك؛ ويصر مالك العقار على بيع قطع المخطط بأثمان عالية جداً، وقد تكون وصلت إليه إما منحة أو هبة أو بثمن بخس قبل عقود من الزمن. وقرار الرسوم الحكيم سيدفع كبار ملاّك المساحات البيضاء التي قد تصل إلى ملايين أو مئات أو عشرات الآلاف من الأمتار إلى التعجيل بتطوير مخططاتهم واستثمارها أو عرضها للبيع؛ مما سيوفر رقماً هائلاً في عدد المعروض من المخططات في كل مدينة وسيترتب عليه انخفاض أسعارها عن تلك المبالغ المرتفعة جداً بسبب الاحتكار إلى أثمان معقولة تناسب الطبقات المتوسطة وما دونها من محدودي الدخل. وقد أشار معالي وزير الإسكان الأستاذ ماجد بن عبد الله الحقيل في حديثه إلى قناة الإخبارية يوم الاثنين الماضي عشية صدور موافقة مجلس الوزراء على القرار إلى أن البدء في تطبيق الرسوم سيكون على المساحات «الكبيرة» وفات مذيعة الحوار أن تسأله عن مفهوم مساحة الأرض الكبيرة وكم تبلغ من الأمتار؟ ومساحة الصغيرة وكم تبلغ أيضاً من الأمتار؟! وإلى أن تصدر اللائحة التنفيذية التي لن يطول انتظارها سننتظر التفسير الدقيق لمفهوم الأرض الكبيرة والصغيرة، وللتدرج الزمني لتطبيق الرسم عليهما. ولكن ثمة ما يقلق كثيرين ممن يملكون قطعة أو قطع أراضٍ صغيرة تبدأ مساحاتها من 500م إلى 1000م أو 1500م وقد اشترى أحدهم واحدة من تلك المساحات الصغيرة لبناء منزل بثمن مرتفع قبل تطبيق الرسوم وربما سينتظر سنوات لجمع مبلغ من المال يساعده على البناء مع قرض صندوق التنمية العقاري مع قرض إضافي من أحد البنوك؛ كيف يمكن له أن يدفع الرسم السنوي على أرضه التي اشتراها لبناء منزل لا للاستثمار ولكنه لا يستطيع بناءها في الوقت الحاضر لعدم توفر المال اللازم المقابل لتكلفة البناء، فسيضطر إلى دفع الرسوم سنوات طويلة إلى أن يستطيع جمع المال اللازم أو إلى بيعها بثمن يقل عن ثمن شرائها لزيادة المعروض بعد تطبيق النظام؛ هرباً من دفع الرسوم؟! إن صغار الملاّك ممن يملكون قطعة صغيرة للبناء أمام نظام الرسوم بين نارين؛ إما التخلص من الأرض ببيعها بخسارة لعجزهم عن البناء، أو الاستمرار في تسديد الرسوم سنوات طويلة! وإذا علمنا أن المستهدف من نظام الرسوم في الأساس هم ملاّك الأراضي البيضاء «الكبيرة» التي تتجاوز مساحاتها الملايين أو مئات الآلاف من الأمتار؛ فلا بد من إنقاذ ملاّك المساحات الصغيرة جداً من 500 - 1500م الذين ليس أمامهم إلا البناء بالقرض المعجل بفائدة مضاعفة، أو البيع بخسارة، أو الاستمرار في دفع الرسوم سنوات طويلة. صعوبات تنفيذ قرار رسوم الأراضي البيضاء/د. محمد آل عباس* سيظل موضوع رسوم الأراضي الفضاء يشغل الرأي العام لسنوات مقبلة، فقرار مجلس الوزراء هذا له ما بعده. لكن الملاحظ أن الكثير منا قد انشغل بدراسة أثر القرار أكثر من القرار نفسه، فهناك أسئلة حول أثره في أسعار العقار الآن، وتأثيره في الإسكان في المستقبل، ما انعكاساته على أسعار الأسهم؟ وكل هذه الأسئلة مشروعة تماما، فالجميع يريد أن يبني محفظته الاقتصادية ويحدد تفضيلات بناء على الأثر المحتمل للقرار، لا أحد يريد أن يصل متأخرا. لكن كما قلت إن هذه النقاشات طغت على أهم المسائل المتعلقة بالقرار نفسه وبتنفيذ القرار. لقد قضى مجلس الوزراء بأن تتولى وزارة الإسكان تنفيذ القرار، وهذا فيه من الرسائل الكثير، فالمسألة هي مسألة العقار وليست مسألة المال نفسه، ليست مشكلتنا مع الإسكان والعقار مشكلة جمع الأموال اللازمة لتنفيذ المشاريع، فهناك المليارات المرصودة للسكن، لكن المسألة هي تحول العقار إلى ملاذ آمن ومخزون للثروة على أساس نظرية الولد البار، وهذا تسبب في ظاهرة الاحتكارات الضخمة التي شهدتها السوق خلال السنوات الماضية. وللحقيقة فإن هذه المشكلة كانت متوقعة بعد انهيار سوق الأسهم السعودية عام 2006، وقد حذرت منها في مقالات عدة في ذلك الحين، وحذرت كثيرا من فخ العقار. لكن من الصعب أن تقنع شخصا بالطريق المسدود، وهو يرى من يسير في نفس الاتجاه بسرعة جنونية، لقد سار الناس بسرعة هائلة نحو العقار حتى تعطلت فرص الخروج من المسار، القرار الذي أصدره مجلس الوزراء هو آخر الطب، وآخر أمل في نزع الاقتصاد من فخ العقار. يجب أن ينجح القرار في صنع تحول جذري في رغبة الناس في الاحتفاظ بالعقار. لهذا بالذات ولأن الخيارات معدومة فيما لو فشل القرار في خلخلة السوق العقارية، فإن على وزارة الإسكان أن تدرس اللائحة التنفيذية بدقة، وأن تعمل على تنفيذها بحذر أيضا. لقد كان القرار سابقة في السياسة المالية في المملكة، فتحولت وزارة الإسكان بهذا القرار إلى شبه مؤسسة عامة، حيث لها مخصصات مالية في الميزانية العامة وفيما يخص مصروفاتها، بينما لها إيراداتها التي تودع في حساب مالي خاص في وزارة المالية، فهي مؤسسة خدمية، وفي نفس الوقت هي مؤسسة إيرادية، ولهذا الوضع الجديد آثاره بلا شك في هيكل الوزارة، إلا إذا تعاملت الوزارة بحكمة مع اللائحة التنفيذية، فلا بد للوزارة أن تستخدم أدواتها بشكل جيد، فمسألة تحصيل رسوم الأراضي الفضاء مسألة معقدة جدا، وهناك كثير من العقبات والمتاهات في الطريق، ليست مجرد 2.5 في المائة. هناك مشكلات تتعلق بتحديد نقطة تحصيل الرسوم، وهل هي عند نقل الملكيات المنبع، أو هناك طريقة أخرى، وما هي؟ كيف سيتم تحديد الوعاء إذا كانت نقطة التحصيل هي نقل الملكيات، ومن يحدد هذا الوعاء وكيف؟ وما دور المثمنين، وكيف نعالج السنوات التي لم يتم السداد عنها، هل ستعتبر تهربا، ومن يتحمل هذا، وهل هناك غرامات؟ وهذا سيجرنا إلى سؤال: كيف سيتم تعريف التهرب، ومن هو المتهرب؟ فالتهرب مرتبط تماما بنقطة تحصيل الرسم والوعاء، كم ومتى وأين؟ وإذا كان هناك رسم ووعاء وتهمة هرب وغرامات فإنه لا بد إذاً من حدوث مشكلة الاعتراض، وهذا يعني لجان اعتراض، وهذه اللجان لها متطلبات ونظام وأحكام، وقد نغرق في السنوات الأولى في بحر من الاعتراض، خاصة إذا لم يتم الدفع إلا بعد استنفاد فرص الاعتراض، وكم هي مدة صدور الأحكام النهائية، وكيف تسترد الأموال إذا نجح الاعتراض؟ وفي هذا كله لا بد لمن يطور اللائحة التنفيذية أن يستنير برأي مصلحة الزكاة والدخل. وإذا تجاوزنا كل هذا فإننا أمام قضية المال نفسه، وما آليات الصرف، ومن الآمر بالصرف منه، وما مخصصاته؟ فالمال يخضع لنظرية الأموال المخصصة التي تتطلب تحديدا واضحا لمصادر جمع المال، وتحديدا واضحا ودقيقا للمهام التي سيصرف عليها، لقد حدد القرار مصادر جمع المال وهي متحصلات رسوم الأراضي الفضاء وغراماتها، وقلنا إن هناك مشكلة في تحديد المنبع وفي تحديد الوعاء و الغرامة، لكن القرار أيضا تحدث عن أوجه الصرف التي خصصتها لمشاريع الإسكان ومشاريع إيصال المرافق العامة إليها، وتوفير الخدمات العامة فيها، وهنا تداخل واضح على اللائحة التنفيذية أن تعالجه، فالخدمات بشكل عام هي من اختصاصات وزارة الشؤون البلدية والقروية، بينما الإسكان من مسؤوليات وزارة الإسكان، فمن سيكون المسؤول عن الصرف من مال رسوم الأراضي وكيف سيتم توزيع هذا المال وتخصيصه على هذه المنافع؟ هنا مشكلة واضحة يجب على اللائحة معالجتها بدقة متناهية، لأن تنازع الصلاحيات بين الوزارتين مشكلة ستهدد بشكل صارخ كل منافع هذا القرار. هناك كثير من الحلول بلا شك، لكن إثارة هذا النقاش الآن أولى من إثارته بعد أن تظهر لائحة ليست على مستوى التطلعات، ولم تراعِ كل هذه الإشكاليات. وإذا أخذنا في الاعتبار كل ما ذكر أعلاه، والتغير الكبير الذي أحدثه القرار على الوضع النظامي لوزارة الإسكان، فإن على الوزارة أن تتفهم دورها جيدا، وألا تنسى مهمتها في توفير مساكن وبشكل عاجل، يجب ألا تتحول تحت ضغوط تحصيل الرسوم ومشكلات التهرب من مهمة بناء المساكن وحل مشكلة الإسكان إلى مؤسسة ضريبية، يقاس نجاحها بحجم ما جمعته من رسوم. لا نريد أن تظهر وزارة الإسكان في كل عام وهي تتباهي بحجم ما حصلته من رسوم، بينما لا تشير إلى ما بنته من مساكن. ولهذا أكرر قولي، يجب أن تبذل الوزارة جهدا كبيرا في بناء اللائحة، وألا تغرق نفسها – كوزارة في مسألة التحصيل. والحلول كثيرة، لكن من المهم وضوح المفاهيم في هذه المرحلة. «الرسوم» .. مرحلة جديدة للاستثمار العقاري/د.صلاح بن فهد الشلهوب * المتأمل للحالة العامة التي صاحبت التطور في الاستثمار العقاري يجد أن الرسوم على الأراضي البيضاء مرحلة حتمية لتطور السوق العقارية في المملكة، وذلك انعكاس لطبيعة احتياجات المجتمع وتطور شكل الاقتصاد الوطني، والخطط المستقبلية للتنمية التي سوف يكون الوضع السابق للاستثمار العقاري عائقا أمامها. والذي يتأمل في تطور الأنظمة والتشريعات التي صاحبت الاستثمار العقاري خصوصا مسألة تطوير الأراضي السكنية يجد أنها كانت تتطور على مراحل، حيث إن المؤسسات الحكومية حينها كانت مسؤولة عن تطوير الأراضي، واستمرت في ذلك بتوسع إلى أن وجدت نفسها تجد صعوبات في توفير كامل البنية التحتية للعقارات في المناطق الجديدة وفي بعض الأحياء في المدن الكبرى ينتظر الملاك مدة طويلة بعد توزيع وشراء الأراضي من المستثمرين للاستفادة فقط من خدمة الكهرباء فضلا عن تكامل إنشاء الطرق في الحي ووصول بقية الخدمات ومنها الخدمات العامة كالمدارس والمراكز الصحية والمساجد وغيرها. وبعد هذه المرحلة اشترطت الأمانات على المستثمرين عند تطوير الأراضي الالتزام بتهيئة مجموعة من الخدمات فوجد الكثير منهم أن ذلك كان إيجابيا لتسويق أراضيهم وزيادة الأرباح بل أصبح البعض يوفر بعض الخدمات غير المشترطة من الأمانات من أجل أن يسوق لاستثماراته بصورة أكبر، ثم في مرحلة تلت ذلك ألزمت الأمانات في بعض المناطق أو المدن المستثمرين بتسليم الأراضي المخصصة للخدمات مثل المدارس والمراكز الصحية للجهات ذات العلاقة فكان في ذلك تحفيز أكبر للمستفيد النهائي من تلك الأراضي، حيث أصبح بالإمكان توفير كثير من الخدمات التعليمية والصحية له بصورة أسرع من ملاك الأراضي في الأحياء الأقدم، وبعد هذا التطور وبعد النظر للرؤية الحكومية لشكل المدن في المملكة، والانفتاح الاقتصادي الذي تشهده المملكة والبدء بمشاريع عملاقة لتتكامل البنية التحتية للمدن بتوافر الخدمات بكفاءة أعلى والاستفادة من جميع المواقع المهيأة بالخدمات واستيعاب النمو الكبير في السكان والاستثمارات والمشاريع أصبح من الضروري العناية بتحول بوصلة الاستثمار العقاري من حالة الاحتفاظ بالأراضي إلى مرحلة تشجيع الاستفادة منها، فنظرا لمحدودية الفرص في الحصول على أراض مناسبة غابت عن المدن السعودية كثير من المشاريع التي يمكن أن تعزز من قدرة الاقتصاد ولذلك اقتصرت مشاريع القطاع الخاص على الاستثمار في الأمور الضرورية الملحة مثل السكن والمكاتب والمحال التجارية، وغابت كثيرا المشاريع الترفيهية والمشاريع الخدمية التي تزيد من فرص تنوع الفرص الاستثمارية، وذلك يعود بالدرجة الأولى بسبب قلة المعروض من الأراضي وعدم وجود مواقع مناسبة، وتجد في الكثير من المواقع مساحات واسعة وكأنها غير مملوكة بسبب تجاوز التمدد العمراني تلك المناطق إلى مناطق أخرى، ولعل أحد أسباب ذلك هو عدم وجود تكلفة بسبب ملكية الأراضي ووجود إشكالات في بعضها لم يسع ملاك الأرض إلى إنهائها بصورة عاجلة، ما اضطر أمانات المناطق والشؤون البلدية بالمدن أن تتوسع بصورة كبيرة واليوم أصبح لزاما على الجهات الحكومية أن توفر خدماتها بالكامل لتلك المناطق ما يزيد التكلفة على تلك الجهات، ويزيد من صعوبة الوصول إليها من قبل المواطنين، واليوم ومع المشاريع الخاصة بالنقل العام فإن الاستمرار في التوسع في المدن سيضيف فاتورة جديدة للخدمات على المؤسسات الحكومية. اللقاء المتلفز الذي تم مع وزير الإسكان بخصوص قرار فرض الرسوم على الأراضي أشار فيه إلى مجموعة من الأمور منها مسألة التدرج في تطبيق القرار، التي ستطمئن مجموعة من المستثمرين العقاريين للعمل بصورة أكثر رشدا في الطريقة التي سيعملون عليها لتحويل هذه الفراغات الكبيرة في المدن إلى استثمارات منتجة ومن ذلك أيضا الإشارة إلى موضوع مهم وهو جانب الحوافز، ولعل المرحلة المقبلة تشهد أشكالا من الاستثمارات المتنوعة والفرص الجيدة التي يمكن أن تستوعبها السوق العقارية، ولذلك فإنه من المتوقع أن تكون هناك متغيرات في موضوع الاستثمارات العقارية، التي قد تهتم بالجوانب الخدمية والسياحية ما سوف يزيد من كفاءة الاقتصاد خصوصا بعد التقارير التي تشير إلى أن أموالا هائلة تتسرب من دائرة الاقتصاد الوطني بسبب تفضيل كثير من الأسر والمواطنين بالمملكة السياحة الخارجية. فالخلاصة أن فرض الرسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني مرحلة حتمية باعتبارها جزءا من التطور الذي يشهده الاقتصاد، ووجود الحوافز قد يؤدي إلى التحول في شكل الاستثمار العقاري، الذي قد يشجع على وجود استثمارات شبه مفقودة للقطاع الخاص في المملكة سواء في قطاع الخدمات أو في قطاع السياحة والترفيه. الرسوم على الأراضي البيضاء وحدها لا تكفي/د. عبدالله بن عبدالمحسن الفرج*** مثلما رأينا فإنه لم تمض سوى فترة قصيرة على إقرار مجلس الشورى للرسوم على الأراضي البيضاء حتى صدر قرار مجلس الوزراء بفرض رسوم على تلك الأراضي نسبتها 2.5%. الأمر الذي يعكس مدى الاهتمام الذي توليه السلطتين التشريعية والتنفيذية لهذا الامر. وعلى وجه الخصوص مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية برئاسة ولي ولي العهد الأمير محمد بن سلمان الذي اضطلع بدور كبير في إنجاز هذا الملف. ولهذا يمكننا أن نتفاءل بأن الانسدادات التي تعترض حل أزمة الإسكان في المملكة سوف تجد لنفسها، شأنها شأن الأراضي البيضاء، طريق سريع للحل. بالفعل فإن الأراضي البيضاء ليست كل المشكلة وإنما جزء منها. فأزمة الإسكان في المملكة لا يمكن اختصارها في الأراضي البيضاء وحدها- هذه الأراضي التي توسعت مع الزمن وتحولت من نتيجة إلى سبب. فأزمة الإسكان مثلما نعلم قد سبقت ظهور الأراضي البيضاء. بل إن هذه الأراضي ما كان لها أن توجد لولا سوء التخطيط العمراني من ناحية وقصور التشريعات والأنظمة والقوانين التي تنظم النشاط في القطاع العقاري من ناحية أخرى. وانا قد سبق وأن أشرت في بعض مقالاتي إلى أن التشريعات والقوانين المعمول بها فيما مضى- أي قبل أن يقر مجلس الشورى نظامي الرهن العقاري والإيجار التمويلي- كانت معيقة لحل أزمة الإسكان، هذا إذا لم نقل انها إحدى أسباب استفحالها. فلعدة عقود لم يكن المجال مفتوحا أمام الشركات العقارية بالعمل وفقاً للإجراءات المتبعة في بقية البلدان. فحل مشكلة الإسكان في كافة أنحاء العالم تتم، مثلما هو معروف، من خلال تمويل الراغبين في السكن للشركات العقارية على هيئة أقساط يدفعونها لها كل ثلاثة شهور وذلك حتى يتم الانتهاء من البناء وفقاً لطريقة تسليم المفتاح. ولهذا فإن غياب التشريعات المماثلة أدى إلى طرد الشركات العقارية الكبرى من السوق وفتح المجال لرؤوس الأموال الصغيرة لتحل محلها. وفي ظل الفوضى العمرانية صارت العقارات تتوسع أفقياً لا عمودياً. فبدل عمارات السكن الراقية حلت محلها عمارات الطابقين سيئة التخطيط والمواصفات. الأمر الذي أدى إلى تشوه مدننا من جهة وشجع على تملك الأراضي البيضاء ضمن النطاق العمراني من جهة أخرى. فالأراضي، وخاصة في المدن الكبرى، يفترض أن يتم تخطيط بنائها وفقاً لهندسة معمارية وحضرية مسبقة، حتى تكون البنايات التي سوف تقوم عليها متناسقة مع بعضها لتعطي تلك المدن المنظر والتناسق المطلوبين. فمدننا لو بنيت وفقاً لتلك الأسس لما تحولت الأراضي البيضاء إلى مشكلة ربما. فعرض الأراضي وفقاً للنموذج العمودي سوف يكون كافياً لتلبية الطلب أو جله. من ناحية أخرى فإن مشكلة التمويل ما لم يتم حلها فإن أي نموذج للبناء، مهما كان شكله، لن يكون قادراً على حل أزمة السكن المستعصية. ولذلك فإن هناك من يرى أن الأمر ربما يتطلب التعامل مع الشأن العقاري على نحو مماثل لما هو عليه الحال في البنوك. وعلى هذا الأساس يفترضون أن الشركات العقارية يمكنها أن تعمل بمعايير التمويل الدولية على أن تكون لديها نوافذ تتوافق واحكام الشريعة. وهم ينطلقون من قاعدة للضرورة أحكام. تطبيق رسوم الأراضي البيضاء هو المحك/محمد سالم الغامدي **** أخيراً وبعد طول ترقب وانتظار صدر قرار رسوم الأراضي البيضاء الذي يقضي بفرض رسمٍ سنوي على كل أرض فضاء مخصصة للاستخدام السكني أو السكني التجاري داخل حدود النطاق العمراني مملوكة لشخص أو أكثر من ذوي الصفة الطبيعية أو الصفة الاعتبارية غير الحكومية وذلك بنسبة (2.5%) من قيمة الأرض على أن تحدد اللائحة التنفيذية للنظام معايير تقدير قيمة الأرض والبرنامج الزمني لتطبيق الرسم بشكل تدريجي والضوابط اللازمة لضمان تطبيق الرسم بعدالة وعدم التهرب من دفعه كما يقضي النظام بإيداع مبالغ الرسوم والغرامات المستحقة من مخالفي النظام في حساب خاص لدى مؤسسة النقد العربي السعودي يخصص للصرف على مشروعات الإسكان وإيصال المرافق العامة إليها وتوفير الخدمات العامة فيها. كما يقضي النظام بأن تُعد وزارة الإسكان اللائحة التنفيذية له بالتنسيق مع الجهات ذات العلاقة وتصدر بقرار من مجلس الوزراء خلال مئة وثمانين يوماً من تاريخ صدور النظام وأن يُعمل بهذا النظام بعد مئة وثمانين يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية. ولاشك أن هذا القرار الحازم في صياغته قد أسعد الشريحة الكبرى من المواطنين وأثلج صدورهم ولكن يتبقى المحك الحقيقي وهو تنفيذ ذلك القرار فهو مربط الفرس ومصدر القوة ومنحرف التغيير الى بيئة أخرى نتطلع اليها جميعاً . ولعلي من هذا المنبر أقول بما أننا دولة إسلامية تعد مهبطاً للوحي ومنطلقاً للرسالة السماوية وأرض الحرمين الشريفين وقدوة المسلمين في شتى بقاع الأرض نعد أكثر البلدان التزاماً بمبادئه التي يقوم عليها والتي يأتي في مقدمتها العدل والمساواة حيث أرى أن هذين المبدأين سيتضحان بجلاء عند تنفيذه وليس أدل على ذلك من التأكيد في نص القرار على وجوب تنفيذه من قبل الأشخاص ذوي الصفة الطبيعية أو الصفة الاعتبارية وكما نعلم أن المساحة العظمى من تلك الأراضي البيضاء هي ملك لأشخاص ذوي صفة اعتبارية وهنا يكمن سر نجاح القرار وصدق المحك في التنفيذ انطلاقاً من تلك المبادئ الأساسية في ديننا الحنيف . وكم أتمنى عدم الالتفاف على نصوص ذلك النظام من خلال بعض العاشقين للممارسات الفسادية إدارياً ومالياً فيكون ذلك سبباً آخر في عرقلة التنفيذ الذي أراه كما يراه الملايين غيري من أبناء هذا الوطن العظيم منطلقاً إصلاحياً هاماً ومحورياً لأحد أهم القضايا المستعصية ألا وهي قضية السكن وحتماً سيكون له الأثر العظيم في الكثير من القضايا التنموية التي تصب في مصلحة المواطن . ويقيني أن هذا القرار سينفذ كما أرادته قيادتنا الحازمة بيد ملك الحزم والحكمة سلمان بن عبد العزيز وولاة عهده رعاهم الله وحفظهم من كل مكروه . والله من وراء القصد. كنز الأراضي البيضاء/عيسى الحليان***** يشير أحد التقارير إلى أن الأراضي البيضاء على طريق الملك في جدة يمكن أن تحقق دخلا لا يقل عن 1.5 مليار وذلك استنادا إلى دراسة ميدانية رصدت نحو 7.7 مليون متر مربع كأراضي فضاء فيما بين دواري السارية والبحار. وإذا ما تم احتساب سعر المتر بـ8 آلاف ريال فهذا يعني أن الرسوم المتحصلة لن تقل عن الرقم المشار إليه إن لم تزد عليه. يبدو أننا اكتشفنا كنزا ثمينا بالمصادفة فهل يعقل أن تصل الرسوم في شارع واحد وفي مدينة واحدة إلى كل هذه القيمة، فكيف ونحن نتحدث إذن عن بقية الشوارع والمدن والمناطق!! رسوم الأراضي استحوذت على المشهد العام في المملكة منذ بضعة شهور وبشكل لم يسبق له مثيل، فلا حديث إلا حديث الرسوم حتى أصبحت موضوعا ساخنا للمقالات في الصحف وميدانا للنقاشات المستفيضة في الفضائيات وعنوانا للأحاديث الملتهبة في المجالس العامة ولا أتذكر أن قضية شغلت الرأي العام طوال كل هذه الفترة مثلما فعلت هذه الرسوم. لا أعرف عما إذا كانت هذه المسألة قد استأثرت بكل هذا الاهتمام الشعبي وسيطرت على الوسط الاقتصادي بسبب ضعف المبادرات الاقتصادية وركود الحياة العامة أم لكونها مسألة جباية والأخذ يختلف بطبيعة الحال عن العطاء أم لأسباب سيكولوجية أخرى، لكن إلى أين سوف تذهب هذه الرسوم وكيف يتم التعامل مع عائداتها وهل سيكون لها صندوق سيادي وطني أم لحساب وزارة الإسكان أم ستكون متاحة للصرف على بنود عجز الميزانية، كل هذا لم يطرح في سياق هذه النقاشات وهو أمر لم يأت على ذكره أحد ربما لأن الرسوم أخذت عقول الناس في هذه المرحلة !! مثلما مرت مسألة فرض الرسوم بكل هذه القنوات بدءا من مجلس الاقتصاد والتنمية ومجلس الشورى ومجلس الوزراء وعشرات اللجان الرئيسية والفرعية، أرجو أن تحظى مسألة صرفها بنفس الدرجة من النقاشات لأن طريقة استثمارها وتوظيفها وطنيا لا يقل أهمية عن جبايتها. فرض الرسوم على الأراضي البيضاء من المصالح المرسلة‎/نايف العساكر** فرض الرسوم على الأراضي البيضاء قرار حكيم، وفي وقته المناسب، لاسيما في أحوج ما يكون فيه المواطن للمسكن، الذي يتمتع فيه هو وأسرته بالراحة والاستقرار، داخل وطنٍ يعد قلباً للعالم الإسلامي بأسره، وَمِمَّا يميز هذا القرار هو ارتباطه بالمصالح المرسلة، التي اعتبرها العلماء حجة معتبرة، وبنوا عليها كثيراً من الأحكام، وذلك لأن مصالح الناس تتجدد ولا تتناهى، فَلَو لم تشرع الأحكام لم تتجدد مصالح الناس وعاش الناس في ضيق ونكد، بل من نظر إلى حال الصحابة رضوان الله عليهم، والأئمة المجتهدين من السلف السابقين، واستقرأ تشريعاتهم، وجد أنهم شرعوا أحكاماً كثيرة لتحقيق مطلق المصلحة، فالشرع جاء لتحصيل المصالح وتكميلها، ودرء المفاسد وتقليها، ولهذا شواهد شرعية كثيرة منها: أعمال الخضر عليه السلام التي اعترض عليه موسى عليه السلام، ثم بين لما له فيها المقصد والمصلحة، علم موسى صواب الخضر عليه السلام، وهي من باب المصالح المرسلة، بل كان الصحابة من أكثر الناس استعمالاً للمصلحة، فهي التي جعلت أبا بكر الصديق رضي الله عنه يجمع المصحف من صدور الرجال والجلود ويجعله في مصحف واحد، ونقل الإمام الشاطبي في كتابه الإعتصام وغيره من علماء الأصول والمقاصد، أن للأمام أن يعاقب بأخذ بعض المال؛ تقديراً للمصلحة المرسلة، فقد روى عن عمر بن الخطاب رضي الله عنه: مشاطرة التجار أموالهم إذا تاجروا أثناء ولايتهم، وكذلك إراقته اللبن المغشوش بالماء، وغيرها من الشواهد، التي لم يرد فيها نص يشهد له، لكنها من الحكم على الخاصة لأجل مصلحة عامة المسلمين. وكذلك القاعدة العامة عندنا: ما لا يتم الواجب إلا به فهو واجب، فهي من باب المصالح المرسلة، وكذلك المنارات التي توضع على المساجد، وإن كانت لم تعرف في القديم، فهي من باب المصالح المرسلة، لإعلام الناس بأن هناك مكاناً يصلى فيه وهو المسجد، والمنارة تثبت ذلك، فإذا عرفت هذا الأصل العظيم وهو أهمية المصالح المرسلة، فإنك ستعلم بلا شك بأن قرار فرض الرسوم على الأراضي البيضاء هو من باب المصالح المرسلة المعتبرة شرعاً، والتي وفق الله ولاة أمورنا على العمل بها، تحقيقاً لمصلحة المواطن ودفعاً للأذى عنه وزيادة في الخير والاستقرار، الذي يمنح المواطن العيش الرغيد والراحة في وطنه وبلده، فشكر الله لخادم الحرمين الشريفين ونائبيه على هذه اللمسة الحانية والقرار الحكيم في الوقت المناسب، ولاشك بأن مجلس الاقتصاد الأعلى بقيادة ولي ولي العهد صاحب السمو الملكي الأمير محمد بن سلمان كان له الفضل - بعد الله - في الدراسة والعرض والإنجاز، فلا يستغرب من سموه هذه الإنجازات الكبيرة في الوقت القصير، والقيادة المحنكة، والرؤية المسددة، فهو القيادي الناجح، صاحب المواقف المشهودة. وكما قيل: الرجل العظيم، يحب البطء في أقواله والسرعة في أعماله. اللهم احفظ لنا بلادنا من كيد الأعداء، وأدم علينا نعمة الأمن والأمان. https://www.youtube.com/watch?v=Z9GFrL-g3tU 0 | 0 | 1